杭州主城那些被遗忘的商圈，值不值得买？

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啪，快乐没了。

上周还在欢呼雀跃的之江房东，这周就被“蚂蚁金服被约谈” “暂缓上市”的新闻打得措手不及。

蚂蚁“失火”，殃及池鱼。

从新闻出来的当日，就有业主主动降价，但多数仍持观望态度。

截图于11月6日，数据来源于好找房

不过至少，接下来一段时间内，之江要静一静了，或许又会回到先前的波澜不惊。

事实上，没有蚂蚁前的之江，并非杭州主城二手房热门商圈。

签约均价不低，但商业配套、交通配套以及教育资源短板凸显。

这造成它的成交指数在杭州主城116个商圈并不高。

当然，并非所有的商圈都能像之江那么幸运，等来新的价值加成点。

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比如下城区的三塘商圈。

三塘的地理位置并不差，紧贴着武林商圈。

地铁5号线的开通，更是带来了极大地利好。

离开西湖文化广场三站路，到武林广场15分钟车行距离。

但不得不承认的是，三塘的城市界面更新慢，几乎是主城被边缘化的一个地方。

它的成交热度指数很低，排名第80位。该商圈近30日的签约均价为35000元/㎡，甚至还没有青山湖39000元/㎡的签约均价高。

商圈内以安置房和老房子为主，这么说，它是主城的价格洼地？

非也，看看最新地价。

三塘的地价已经和宇宙中心奥体商圈在一个水平线上，精装限价47000元/㎡。

阳光城·檀映里今年10月下旬开摇，均价就是47000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）。同时，还有中冶·锦绣华府现房项目待售。

尽管是为改善客群准备，但这批房源一旦进入二手房市场，或会拔高区域内房价指数。

除此之外，三塘还能期待什么？

目前三塘的商业主要依靠西联广场和隔壁东新商圈的新天地、中大银泰，未来商圈内将迎来嘉里的综合体项目，定位不会低于上海的浦东嘉里城，将提升板块内商业，对于商圈价值或有加成作用。

这样看，未来，还会是价值洼地吗？

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再看江干的七堡，成交热度更低，排位倒数第15位。

但它的二手房签约均价44000元/㎡，并不低。尤其是区域内的次新房，价格更高。

如杨柳郡园，签约均价达到了49000元/㎡。

相较于城西二手房市场的热闹，城东相对而言，要冷一些。

两边配套的落差性也很明显。城西的教育资源也好，商业配套也好，相对更弱些。

不过，随着七堡归入钱江新城二期，或许会给商圈价值带来更高的价值加成。

七堡TOD效果意向图

图片来源：杭州发布

根据规划，钱江新城二期按照“三年打基础，六年出形象，九年基本建成”的总体目标，预计2022年杭州亚运会前“品质江湾”初具形象，

这包括七堡TOD城市综合体，约40万㎡。

显而易见，今后商圈的入场券的价格会更高，更为改善客群准备。

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提到华家池商圈，就不得不说7年的一次土拍。

时间拨到2013年9月5日，华家池三宗地块的竞拍，引发整个地产圈的瞩目。

最终世茂、绿地和滨江三家巨擘型房企分食三宗地块。

三宗地块合计拍地总价高达136.73亿元，创下杭州有史以来总地价的新高。

之后坊间称这里为TOP级豪宅圈。

这一动作，让它在之后几年也成为热门商圈之一，但如今却安静很多。

华家池

图片来源：浙大华家池官微

二手房市场在这里，更是“无欲无求”。

毕竟准入门槛甚至动辄上千万，豪宅圈层效应更是明显，想入住这里，机会很少。

商圈的价值局限于人文价值，约84亩华池，仿西湖而制“小孤山”、“小三潭印月”、“小平湖秋月”、“小苏堤”，胜景如画；百年浙大文脉深蕴，鸿儒辈出，“北有未名湖，南有华家池”的传世声望便是言此。

没有新规划，没有新火花，也就没新的价值加成点。

眼下的华家池，像过气了的明星。

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还有石桥、吴山广场、清波、城市学院、城战、普福等商圈，有的商圈位置并不差，如城战、吴山广场。

除了石桥只有26000元/㎡的签约均价，其他的价格并不低。

但因为缺少商圈价值的驱动力，缺少了活力，在当下的二手房市场，被边缘化了。

与之相反，如曾经不起眼的勾庄，二手房均价已突破了30000元/㎡，得益于城北副中心的定位及运河新城的规划，商圈价值迎来超级核变。

如申花，曾经一度是平平无奇，现在已成为杭州的新晋豪宅区，杭州的“徐家汇”，承接了城西的改善高端客群。

而它的价值上升动力还得益于区域内高端改善产品的入驻，大型商业综合体的落成，以及3条地铁线。

商圈，没有期待，便没有了上升空间。

如果你是第一次在杭州买房，研究各商圈的价值便是一门必不可少的研究科目。

买房，图的是什么？一看宜居性，二看升值空间。

用好第一张房票，选好车再上。

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