地方政府卖地收入罕见负增长,房价真的要降了吗?

来源:      编辑日期:2019-03-21 阅读次数:2926

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近期有媒体报道称,政府性基金收入和土地出让收入开始出现负增长。数据显示,1-2月累计,全国政府性基金预算收入9450亿元,同比下降2.3%;其中国有土地使用权出让收入8047亿元,同比下降5.3%。然而去年同期和去年全年二者均实现较高的增长。这背后意味着什么呢?


土地出让金和政府性基金之间有什么关系?

所谓政府性基金,是指政府在出让土地、发行彩票等方面征收的专项财政资金,根据新预算法规定,其资金用途划分主要用于基建、城建、科教、社会保障等多个方面。然而,在这些专项资金当中,约90%均为土地出让金。因此,二者同升同降也就不足为奇了。





卖地收入负增长,说明了什么?

1、地方公共财政收入承压。众所周知,地方财政收入对土地出让金的依赖程度很高。据统计,在楼市疯狂刚刚过去的2016年,土地出让金占财政收入比重超过30%的省、直辖市有14个,占全部有数据的25个省、直辖市的56%,其中土地出让金占比超过50%的省、直辖市有6个,占比43%。其中重庆、江苏和安徽甚至超过了60%。而在地级市中,政府性基金收入占公共财政收入超过100%的更是不在少数。因此,随着楼市的逐渐降温和出让金收入的减少,地方的公共财政收入将会受到巨大影响。






2、地方债务难以缓解。当下,地方性债务一直拉响警报,据财政部数据显示,截至2017年末,中国地方政府债务达16.47万亿元,而这仅是显性债务,还有如棚改债务、地方僵尸国企债务、养老金缺口、PPP项目等各种隐性债务没有统计到,如果加上这些的话恐怕早已超过百万亿。如此之多的地方债务,对于地方财政收入来说是巨大的负担,而财政收入中绝大多数又来自土地出让金,因此用土地出让金来偿债成了地方政府的日常





数据显示,2017年,有17个省、直辖市的土地出让金偿债比重超过30%,占比全部23个省、直辖市的74%,其中土地出让金偿债比重超过50%省、直辖市有6个,占比26%。其中北京、天津和浙江的这一比例超过60%。因此,当土地出让金收入减少时,对于债台高筑的地方来说,并不是个好消息。


3、楼市全面降温的前兆。虽然此轮全国性楼市调控从2016年至今已有近3年时间,但这期间楼市并没有完全偃旗息鼓,抢房、投机、开发商囤房涨价等现象仍然时有发生。然而土地出让金的下滑,说明楼市全面降温的趋势已经非常明显了。以北京为例,在调控政策下,土地溢价率持续走低,流拍现象较为严重,房企越来越不愿意拿地。2018年,北京市土地交易宗数同比2017年下跌29%,土地出让金同比2017年下跌40%。全年流拍率达到10%,创2012年以来很高水平。


总之,土地出让金这个指标对于楼市和地方来说非常关键。它的降低意味着房屋供应主体——开发商,不再像以前那样疯狂拿地,楼市将在供需不断平衡之下趋于理性。也意味着土地出让金背后的地价,不再水涨船高,一定程度上对实体经济将构成长期性利好影响。

近期有报道称,1-2月累计全国政府性基金预算收入和土地出让金收入出现“双降”。其实理论上说土地出让收入的波动属正常现象,与房地产市场波动没有太多直接关系,但是其背后的宏观趋势值得我们注意:首先,地方政府对土地财政的依赖使得未来其财政收入和偿债将承担很大压力;其次,房地产的投融资环境将不再火热,至少不会和以前那么疯狂;最重要的是,随着楼市逐渐降温,出让金背后的地价可能会趋于下降,而这对于整个实体经济来说是的利好了。


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所属区县:萧山区
建筑面积:117830平方米
物业类别:酒店式公寓
建筑类别:普通住宅
装修情况: 精装
容 积 率: 3.30
物业公司:杭州绿城物业有限公司
楼盘地址:江干九乔路与九睦路交汇处,地铁一号线九堡站东500米

占地面积:22818平方米
开盘时间:2019年03月15日
交房时间:2019年5月10号
产权年限:40年
总 户 数:1137户
绿 化 率:20.00%
开 发 商:浙江玉海房地产开发有限公司
楼盘特色:地铁楼盘,现房

项目简介

   鑫运时代金座坐落于杭州主城区城东新城九堡CBD中心,位于九乔路和九睦路交叉口,地铁1号线客运中心站D出口500m的位置,目前已经建成通车;项目西南面的9号线地铁站(艮山东路站)就在项目对面仅200米左右,预计20206月完工,分别同72463号线进行换乘。项目是杭州城东新城、下沙副城、临平副中心、钱江新城四大新城的交汇中心。 项目拥有便捷的交通,完善的生活和商业的配套。


成交历史

日期 成交套数 成交总价 成交单价
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买房问答

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鑫运时代金座

户型B1 一室一厅一卫

参考总价: 105.00万/套
  • 参考首付:32.00万(3成)
  • 参考月供:3216元/月(30年)
  • 参考贷款:74.00万(7成)
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注:房源仅供参考,具体信息可能有变,以实际到案场为准。

户型面积: 50平米
居       室: 2室2厅1卫
  • 卧室

    2

  • 卫生间

    1

  • 客厅

    2

  • 厨房

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总  户  数:
楼盘位置:
交通出行

周边交通:

  距离项目500m即是长三角较大的汽车客运中心:是真正意义上的三位一体的交通网络。乘坐地铁到火车东站约一盏茶的工夫,到钱江新城一盏茶的工夫,到武林广场约一盏茶的工夫,到西湖约一盏茶的工夫,。项目北面的德胜快速路是连接城西和下沙副城的桥梁,项目往南是贯穿整个杭州的环城北路、艮山西路延长线,沿环城北路往西是黄龙商圈和武林商圈,往东是邵逸夫下沙分院和沿江商住区。项目开车一盏茶的工夫到达钱江新城(万象城)、一盏茶的工夫到达滨江,往东一盏茶的工夫到达下沙沿江商住区。项目往东是连接临平和萧山的九堡大桥、东湖快速路,开车20 分种到达萧山国际机场,跨越临平和萧山两大副中心。


项目本身就位于杭州主城区,北面紧挨着就是九堡镇政府,作为九堡的CBD、商业和行政中心,以我们项目为中心,半径一公里内休闲、娱乐、购物、教育、医疗应有尽有。周边超过30个非常成熟的住宅区,以及2019年3月4日艮北新城牛田板块楼面价已达到27531.02元/平,所以往后住宅价格可想而知。周边成熟的商业配套有九堡农贸市场、金海城购物中心、金堡商业街。以及周边的5大生活商业配套:分别是我们项目北面正在建设中的20万方杭州国芳购物中心,项目西边是已经投入使用的5万方九堡文体中心,项目东边居民休闲娱乐的4万方生态公园,地铁客运中心上盖的13万方东城广场(有1.3万方物美超市和540平方米时代院线电影院)和长三角较大的7.6平方公里杭州国际商贸城。


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